逆风竞舟

   原文出自 Nov 3rd 2005期The Economist的封面文章Tired of globalisation

    但是目前尤其需要贸易自由主义以及其他形式的开放

    作为异类的法国自由市场经济学家FREDERIC BASTIAT曾经在1846年的一份报纸上表达了他高贵而又浪漫的希望：“在不远的未来，或许所有的国家将推倒孤立彼此的贸易壁垒。”这句话在125年以被一个人借用，这个叫约翰·列农（Joho Lennon）的人并不是一个经济学家，而是一个成功的全球化分子，“想象一下没有国家分别的世界”，他在1971年的歌中唱到，这并不难做到。然而，尽管随着国与国之间的贸易壁垒的拆除，人们的生活水平有了显著的提高；尽管随着那些欠发达国家对外经济开放，数以百万计的贫困人口得以脱贫，要向公众和政治家们证明经济开放的好处仍然很困难。而现在，又有人排队公开抨击经济开放——或者说，全球化。这使得进一步的贸易自由主义开始面临不确定性，同时使得那些发展中国家消除贫困的努力面临不确定性。

    在华盛顿特区，这个充满了各种关于欠发达国家经济政策寓言般“舆论”中心，来自纽约的参议员Charles Schumer向国会提交了一份议案。该议案威胁将要对中国出口美国商品加征27.5%的关税，如果中国不将其汇率提高到这个程度的话。在Schumer先生相当然的观点看来，中国有太多的农民正在脱离贫困。在11月4日，乔治·布什暂时逃离宾西法尼亚大道这个狂热的氛围，访问阿根廷参加美洲34国首脑会议。在那里他将会受到反“帝国主义”示威人群的“欢迎”，抗议将针对他个人，他发动了伊拉克战争，而且也是他发起了美洲自由贸易区。在大约5万名示威人士当中，将有迭戈·马拉多纳（Diego Maradona），迭戈·马拉多纳既是一个靠足球竞赛全球化而发达的足球球员，同时有是一个依赖国际自由贸易（使得毒品贸易亦相对自由）的可卡因的隐君子。同样引人注目的参与者是乌戈.查韦斯（Hugo Chávez），他正在利用高昂的石油价格获取利润以支持委内瑞拉的“21世纪社会主义”。

    这些，或许都是拉美之行的保留节目。上周拉丁美洲民调显示：不管抗议者如何主张，在拉丁美洲国家中，明显的大多数人们更偏好市场经济体制而不是封闭的、国家指导的经济体制——即使是在委内瑞拉。但是，目前对于市场经济体制是一个艰难时刻，对于发达国家与欠发达国家之间的关系也是一个困难时刻，同时，围绕贸易自由化的世界贸易组织多哈回合谈判也面临困难。在2001年多哈回合谈判开始的时候，谈判目的主要试图促进欠发达国家发展，同时把降低粮食贸易壁垒作为谈判中心。然而在前几周，当美国提出一个大胆的关于减少农产品保护的提议时，欧洲国家并未做出积极的反应，而日本压根对此不做回应。Bastiat的祖国，法国的一位部长在与人争辩时，抨击了试图改革欧盟农业政策的谈判。他们认为，欧洲应该保持“农业生产能力”，即使付出贫困的代价及纳税人的税金作为代价。法国总统雅克·希拉克(Jacques Chirac)称，必须与“经济自由主义”做斗争。自由、平等、博爱的精神出什么问题了呢？

    世界可能将在下个月获得一定程度上的回答。下个月，来自148个国家的部长将在参加在香港举行的WTO会议。上次他们聚集这样的会议是2003年9月，当时是在墨西哥的Cancún,会议并未取得结果。当时富裕国家与贫困国家产生不同阵营，会议在互相讽刺中结束。不过在当时，还算有时间补救。而这次，因为多哈回合谈判的截止日期是2007年6月，因为美国国会给予布什总统的贸易谈判授权截止到彼时。虽然香港WTO部长会议结束到截止日期还有一年半的时间，但是考虑到涉及148个国家谈判的复杂性，以及各种条款的高技术性，实质谈判需要在2006年完成。而基本的政治架构需要更早确定，也就主要在本次香港WTO部长会议上。

    自私的慷慨

    自由贸易谈判被认为是晦涩难解的事情，一些自由贸易国家经常虚张声势。以前的乌拉圭回合谈判，在经历了大量的地缘政治和拖延以后，终于1993年完成。其结果从某些角度来说仍然是令人失望的，尤其是对于发展中国家来说。虽然那次的贸易谈判回合在93年完成，世界经济却被那些新兴的发展国家推动从而充满活力：中国、印度、巴西，这些国家也突然出现在世界贸易舞台。这次欧盟拒绝让其农场主们面临更多的竞争，仅仅这样会不会真正的损害到全球利益呢？

    这次香港WTO部长会议的结果以及最后多哈回合谈判的结果，很有可能是一个妥协——一如既往。欧洲的立场不坚定但不至于滑稽，截止到目前，欧盟将其总体平均农产品关税下调了39%；截止到上个月的时候是下调了25%——尽管还有很多漏洞，使其可以很容易的限制进口。另外一个欧洲农业保护国家，法国，或许会比它现在暗示的要更为灵活：这几乎不是它第一次在即将达成自由协议前向人们鼓吹贸易保护。所以，尽管在香港WTO部长会议上会出现各种花样，但是结果很可能是，美国调低一点它的野心，欧洲再多做出一点行动。这种结果意味着机会的失去，又意味着某种风险。

    失去的机会是指：本来多哈回合谈判向发展中国家提供了参与谈判的恰当机会——目前发展中国家成员已经占到WTO成员的2/3，然而最后却变成各国间农业、工业、服务业自由贸易的交换，通过交换以使大多数国家获益。当然有些进步依旧会有，即使是充满了花样的协定：比如巴西，肯定会从更自由化的农产品贸易获益，因此为了换取一个更自由化的农产品国际贸易条款，它可能会在其他条款方面做出妥协。印度正在犹豫削减其农产品关税，但是它的企图在于服务业国际贸易自由化，它希望在金融服务、健康医疗服务以及娱乐业等方面贸易更加自由。但是如果发达国家在农产品方面更开放一点就更好了：帮助最贫困的国家，从而使得发达国家看起来更慷慨一点；使得西方国家的公司能更容易进入最富裕的几个发展中国；并且在未来的十年中全球的收入每年额外增长3000亿（根据世界银行的说法）。这将帮助每一个人。

    风险就是有可能使得关于新一波次的开放潮的谈判协议最终失败（如前两年），在目前这次为期三十年的开放潮中，更多的国家享受到了前所未有的增长。如果这个开放潮因谈判的失败而终结，可能将引发政治方面的动荡期。假设如果由于美国的经济衰退或者中国经济放缓，导致贸易自由主义式微，将不仅仅导致增长的停滞，而且更会导致严重的衰退。比如目前，Schumer的对中国产品征收惩罚性关税的提案看起来不会被通过。然而如果美国失业率开始上升、世界贸易谈判陷入僵局，局面就有可能改变，提案有可能被通过。发展中国家的政治风向也将由此改变。

    如果那样，将会是整个世界的悲剧。虽然向那些最贫困国家提供帮助以减缓贫困是美德，但是中国、韩国、智利以及印度的例子说明，脱离贫困的更好、更有效的方法是美国、西欧和日本以前所做的：开放、参与国际贸易、充分利用资本主义、同时政府制定相关法规。换句话说，全球化。根据Samuel Johnson的说法，如果一个人厌倦了全球化，那么他也就厌倦了生活。

    最近一期的Economist的封面：    
    
    
    阿根廷示威人群
    

    示威人群中著名的乌戈.查韦斯同学和迭戈·马拉多纳同学
    

    乌戈.查韦斯同学慷慨陈词！
    
 
     布什同学、赖丝同学：幻觉！幻觉！丫吓不倒我！
     

    美联社消息，世界银行在本周四的时候再次调高对中国经济增长的预期。世界银行将中国经济增长预期从9%提高到9.3%，此次调整是基于目前中国的消费支出超过预期——这将意味这能减少中国庞大的国际贸易顺差。

    最近这次调整是世界银行在本年度对中国经济增长预期做的第三次调整。在四月份的时候世界银行对中国经济年度增长预期是8%，9月份调整到9%。

    “2005年第三季度中国经济增长高于预期，多少是由于国内需求的增长。”世界银行的报道中提到。

    上个月，中国政府称，在前九个月，中国经济与去年同期相比增长9.4%。

    世界银行估计中国经济迅猛的增长势头有望持续到明年，预计在2006年的经济增长率将会达到8.7%，这个比率比世界银行早些时候估计的7.9%高了近一个百分点。

    世界银行称通货膨胀将保持在低位，但是它并没有给出通货膨胀预期。中国政府的报告称，在今年前九个月，消费者物价指数增长了2%。而去年同期的物价增长水平是4.1%。

    世界银行说，中国消费者支出的增加有利于遏止中国国际贸易经常项目的盈余。国际贸易经常项目是衡量国际贸易最常用的指标，包括了商品贸易及投资等。但是世界银行对此没有给出专门的预期。

    根据中国政府在本周公布的数据，今年上半年，中国国际贸易经常项目的盈余总计670亿美金。为2004年上半年同期75亿美圆水平的九倍。

    然而布什政府开始在多方面就经济问题与中国接触，而非仅仅着眼于汇率问题。

    在上个月中国之行中，美国财政部长John Snow呼吁北京推进金融改革以增加投资机会、促进消费者支出，从而减少中国国际贸易盈余。

    以消灭贫困、促进经济发展为宗旨的有184个成员国的世界银行，在其报告中则提醒中国政府，应当注意信贷的过快增长。

    中国领导人说，在不必要的工厂、购物中心以及其他方面的资产的过度投资将会引发通货膨胀，或者导致银行不良贷款。

    中国政府正在尽力（虽然目前看起来收效有限）提高贷款要求、命令地方政府阻止不必要的建设项目以抑制投资。

    “实际上，在2006年，投资的增长速度还可能持续高于消费增长，可能需要有新的措施来遏止投资，”报告中这样提到。

    一个世界银行的经济师还认为，中国国家指定的石油价格太低，鼓励了无效率的使用。

    “目前看来，中国的（低）油价与政府极力提高能源利用效率的目标相左”，世界银行中国首席经济师Bert Hofman如是说。


     世界银行经济季报 pdf文件，右键另存下载

    原文出自October 31, 2005期The New York Times的Economic Ties Binding Japan to Rival China

    
    日本神户的中国城，复制的中国兵马俑倒映在一个银行的橱窗上。

    中国东北的大连，在一个日本保险公司的呼叫中心里，一些年轻的中国工作人员正用流利的日语回答日本的顾客从日本打来的电话。而在日本西部的神户市，中国城商业区刚被翻修一新。

    与老的中国城里面只有一些华而不实的中华料理店不同，新的中国城里面包括了各个行业的中国公司的办公室。在这里租写字楼的中国公司从属不同行业：从生物科技公司到经营日本传统和服的中国公司。

    虽然目前由于民族主义思潮兴起，政治关系紧张，中国和日本的经济关系却依旧日益紧密。从广度和深度上来说，中日之间的经济关系已经超过了美日经济关系——而美日关系经常被称为世界上最重要的关系。

    这种经济关系更突出反衬了两国逐渐恶化的外交关系。中日两国的外交关系在10月17日降到了最低点——在日本小泉首相参拜了靖国_神社后，中国方面立即取消了原定的中日高级别会谈。

    随着亚洲的转型，两国的外交关系可能会进一步紧张：历史上一直作为亚洲地区经济政治领袖的中国，在一百多年前让位与日本。在今天，他急于夺回当年的地位。

    “在过去的几年里，有好的事情，也有坏的事情，”东京三菱银行上海分行总经理Toshio Hori先生这么说到：“在政治和外交方面，诸多事情看起来都是那么悲观，但是在经济方面，两国的关系越来越密切。”上海目前是中国最大的城市，同时也成为日本的经济要地。

    如下事实说明，如果两国矛盾进一步恶化，双方将互有损失：

    *锐增的中日贸易使得日本经济走出了失落的十年，这十多年中，日本经济增长缓慢，甚至重复出现衰退。而中国出口日本的廉价商品使得饱受高物价之苦的日本消费者得以缓解。

    *超过15万的中国学生正在日本的大学或语言学校，大约有100万中国人在日本的公司工作。

    *在上海，大约有2万名日本人，实际居住的日本人口可能有10万，已经形成了最大的海外日本人社区。

    *日本在中国大约投资了315亿美金，使得中国开始学习这位邻居的工业生产技能。

    中国的增长速度要远快于日本预计出现一个真正的竞争对手的时间表。中国经济不仅仅会在量上超越日本，更会在不久的将来在质上与日本一决高下。

    两国之间不确定的新关系——交杂者承诺与挥之不去的猜忌，在上海这座城市被体现得淋漓尽致。

    在日本军队侵略战争结束之后60年，上海目前星罗棋布了大量的日本居民。日语杂志向这些富裕的外国人提供从餐厅评论到夜总会名单的所有信息，当地日本商会的名单看起来就象是日本公司的名人录。

    在四月份，对于这些日本人来说，美好的海外生活突然变了。在小泉首相参拜了靖国_神社以后，中国上海爆发了大型的反_日游_行。示威一度失控，激动的人群向日本领事馆投掷了石块。

    小泉在9月份选举中的胜利可能意味着中日之间的外交关系还将持续冷淡。但是不管怎么说，小泉将于明年退休，这可能会带来新的转机。

    东京三菱银行的Hori先生同时也是上海日本商会的主席，他说最害怕的是再发生全国范围的反_日示威。当然，他说：“考虑把日本公司转移到其他国家，比如越南，是毫无意义的。”

    “两国经济关系已经重要得无法将公司转移，”他说。
 
    在大连理工大学的学生当中，许多人将竞争进入日本公司工作。其中弥漫着强烈的实用主义的氛围。“历史问题是历史问题，但是我想我必须面对现实，”22岁的工科学生Zhang Shuai说。

    彼此一样，日本也充满着同样的实用主义——尽管日本的公众正在歇斯底里地嚷嚷着中国的崛起。尤其是在日本关西地区的神户市——这个城市在十年前遭地震严重破坏，并且经济低迷了多年。

    在感觉到中国发展的机会以后，市政当局投资了大量资源以吸引中国企业，并试图促进日本对中国特别是上海的贸易。

    43岁的Chen Jianjun先生在日本神户建立了一个生物科技咨询公司，名叫Shanghai Rundo Biotech Japan。在建立公司的时候，Chen先生刚从日本获得了硕士学位。在开始自己的企业之前，陈先生在雀巢公司工作。现在他在为日本的制药公司的新药临床测试提供咨询，并且为日本制药公司开拓中国市场提供咨询。因为生意的特点，Chen先生对两国问题深有体会：“中国和日本相临很近但关系疏远，”他说“双边都不能互相理解彼此”。 

    两国想赚钱的实用主义生意人们不停地发出这种抱怨。在日本，商业界倾向于支持小泉首相领导的经济改革，但是同时又姑息其对中国的敌对政治主张。生意人们担心，在明年小泉退休以后，替代他的有可能是一个更加激进的民族主义分子。

    这种理解方面的沟壑同样甚至蔓延到学校和大学。尽管现在更多的中国学生选择去日本大学——甚至超过了去美国大学的人数，他们经常惊奇地发现，他们的这个亚洲邻居从多方面看来，更象外国人。

    “我想中国人民更了解美国人民多一点，”神户大学35岁的中国学生Gao Ruihong说，“在中国和美国，人们在家里聚会会邀请他们的朋友和邻居，我来日本九年了，但是几乎从来没有朋友邀请我去他们家。”

    但是跟他的大部分同学一样，Gao女士还是持乐观的态度：“在未来，中国和日本的关系将更加密切，”她说：“我希望在未来，能起到两国关系桥梁的作用。”

    对于上海的许多日本居民来说，创造更好的未来的最佳途径看起来在于抓紧现在繁荣的最佳机遇。

    “我们不知道未来这个市场会发生什么事情，但是我们知道，我们的发展将很大程度上依赖于这里将来会发生什么，”马自达上海公司的运营总裁Satoshi Tachikake说。日本的汽车公司进入中国的时间要晚于他们的欧美竞争对手。但是现在日本汽车公司投资于中国的力度要远大于这些竞争对手。

    在上海的日本人的学校有2214名学生，这个数字是十年前的十倍之多，并且正以前所未有的速度增加。“我们没有地方啦，”学校的校长Kazuyuki Taichi笑着说，同时一边展示着即将建成的新学校的模型。

    Taichi先生在四月份的反_日事件发生之前几天来的中国，他表示来到中国以后，惊讶于他在中国的所见“我以为我会又看见一个共产主义的转型过渡期，”他说，而不是如东京一样大的繁荣发展的城市。“你很难让日本人明白，即使让你的兄弟或姐妹明白，日本的发展需要中国，而中国的发展也需要日本，他们受日本国内的媒体所影响，而那些媒体天天在抨击中国。”

    26岁的Eriko Yamamoto相信日本将通过建立与中国的密切关系重新振作。在日本东京辞掉了她在日立公司的全职工作以后，她来到上海，目前她上海中欧国际商学院读书。

    “最开始的时候，我觉得我应该到中国找些机会，即使没有办法的话，我总可以回家，”Yamamoto女士说：“但是我到了这里以后我发现，你只要有点钱，你几乎可以做任何事情。在日本，你可没有这感觉，那里规矩太多啦。”

    From The Economist Sep 8th 2005  A home-grown problem

    America's housing boom is causing an enormous misallocation of resources 美国的房屋市场繁荣导致大量资源分配不当。

    在过去的数年中，多的出奇的国家开始了房屋市场繁荣。但是根据经济学人的全球房屋价格指数显示，在很多国家，与去年同期比，今年第二季度房屋价格上涨的势头开始放缓（见附图）。 在20个国家中，只有两个国家的房屋价格涨幅显著地超过了去年同期水平，这两个国家就是美国和丹麦。
    

    英国的房屋价格涨幅开始出现了显著的回落（从去年二季度的19%的水平回落到今年二季度的2%）。澳大利亚、新西兰和南非也出现了显著的回落：澳大利亚的房屋价格甚至出现了下跌，当然只不过下跌了0.1%。西班牙、法国、意大利和爱尔兰的房屋市场也稍有降温。

    但是，美国的房屋市场依旧火热。平均房屋价格跃升了13.4%，涨幅为26年来最大的一次（按折算后的真实价格计算）。目前在24个州以及华盛顿特区，房屋价格正以两位数的速度上涨。 七个州及首府的地产增值超过了20%。

    即使是美国联邦储备局主席Alan Greenspan先生，似乎也开始同意认为美国房屋价值被高估了、并且其价格有下跌的风险。一个常见的反对观点是：房屋价格在下跌的时候有某种程度的粘性，经年以来，全国的房屋均价从来没有下跌过。但是局部的房屋价格下跌并不少见。总部在克利夫兰市的花旗银行（National City）的首席经济师Richard DeKaser发现在过去的20年中，在299个大城市市区中，有63个地区出现过房屋价格下跌的情况。其下跌的幅度超过10%或者下跌持续时间超过两年。这些出现价格下跌的城市的下跌的平均中值是是17%。目前，是第一次出现如此广泛的全国性的房屋价格上涨（或许会出现相应的下跌）——第一次涉及这么多州。

    有个流行的观点认为房屋价格受到低息政策的影响（因此期望的房屋价格应该相对更高）。 从收入中值与抵押贷款中值的比率来判断，购买房屋对于首次购买房屋人来说，目前已经是自1989年以来最让人承受不起的年景。1989年美国房屋价格一度达到最高位，之后全国房屋平均价格涨幅回落到通货膨胀水平，并保持了5年。（日前Fed宣布上调利息1/4个百分点，这是Fed连续第11次上调利息）

    表面上看来，美国房屋市场的繁荣要比其他国家市场来得适度。自从1997年以来，美国房屋价格涨幅只不过是英国房屋价格涨幅的一半。但是从另外一个方面来说，因为美国借款人、储蓄者、投资人对于房屋市场繁荣的不同反应，美国的房屋市场繁荣可能导致了更严重的资源分配不当。住宅投资达到了GDP的6%，接近记录水平。根据美林(Merrill Lynch)的首席经济师David Rosenberg的估算：因为房屋价格上涨带来的财富效应、从房产增值获得收益导致的支出增加，使得今年上半年房地产行业贡献了GDP增长的50%。而自2001来，私营部门新增加的工作岗位有一半以上与地产业有关联。

    将于本月底出台的第二季度数据或许会显示：物业价值，已经占到居民所拥有全部资产价值的33%——而这一比例将是有记录以来的60年间的最高水平。各银行的利润已经过于倚重于抵押贷款收益。根据一个加拿大调查公司“银行信贷分析家”的调查，目前房屋抵押贷款已经占到银行总体借款的53%，而20年前该比例仅是30%。

    目前美国经济已经严重倚赖于房地产业。因此在未来，其不仅仅要面对一个逐渐降温的房地产业，而且更要付出长期的代价。90年代末的科技泡沫，至少留下了现代科技企业的股票，而这些股票还会继续促进生产力。而地产繁荣则丝毫不会促进经济的长期增长，相反，它使得资源从更有生产力的行业转出，而且刺激了消费者加大消费支出，从而加剧了美国经济发展的不平衡。最终，总要有人为此付出代价。

    联合国开发计划署最近公布了2005年人类发展指数，中国位次较1990年上升了20%。位居中游水平的85，领先于位居127名的“民主”的印度。

    挪威位于指数排行榜首位，前阵子闹饥荒的尼日尔排名倒数第一。
   
    南非因为其国内爱滋病的爆发。自从1990年以来，其“人类发展指数”在排行榜上下跌了35位，位列目前的第120位。

    下图为Economist节选的指数榜。其中GDP排名通过消费者购买力平权。
    
 
    如果有兴趣，朋友们可以下载完整的2005人类发展报告（英文版）： Human Development Report 2005 ，当然更有 更多语言选择 。 

    报告包括以下部分：

    Foreword, Acknowledgements, Contents 

    Overview: International cooperation at a crossroads: aid, trade and security in an unequal world 

    Chapter 1: The state of human development 
 
    Chapter 2: Inequality and human development 
 
    Chapter 3: Aid for the 21st century (
 
    Chapter 4: International trade—unlocking the potential for human development
 
    Chapter 5: Violent conflict—bringing the real threat into focus
 
    Notes, Bibliographic note, Bibliography 
 
    Human Development Indicators 

    Technical Notes

    加拿大智囊机构Fraser 公布了世界127个国家和地区的“经济自由度”指数。该指数衡量各个国家或地区在政策和制度方面对财产所有权、个人选择、竞争等的支持程度。该指数同样关注货币制度的健全程度和小政府程度。

    台湾排名第24位。

    在127个国家或地区的指数排名中，香港指数排名第一。很神奇的是爱莎尼亚名列第9。中国排名86，稍高于巴西，但低于韩国、泰国、菲律宾、马来西亚、印度尼西亚等亚洲国家。

    排名最末尾的也是亚洲国家——缅甸。
    

    And after the gold rush? 繁荣以后会怎样？

    房地产业在推动美国经济发展方面扮演了一个相当重要的角色，因此地产价格的急剧减速很有可能产生极为严重的后果。在过去的四年中，消费者支出和住宅建设产生贡献了90%的GDP增长。自2001年以来私有企业新增加的工作岗位有2/5以上与地产行业有关联。比如建筑业、房地产业、抵押贷款中介业等。
 
    世界货币基金组织最近出台了一个国际研究报告。报告主要研究房屋价格的锐降将如何损害世界经济发展。报告分析了从1970年到2001年内14个国家的房屋价格。报告确定了20个房屋价格“暴跌”的例子，在这些例子中，房屋的平均真实价格几乎下跌了30%（因为有通货膨胀因素，名义价格跌幅相对较小）。除了一个国家之外，所有的这些地产价格暴跌都引发了经济衰退——之后三年的GDP比之以前平均降低了8%。在这个时间段中，美国是唯一的没有出现地产繁荣和地产暴跌的国家。但是这次，看起来美国也不能幸免。

    至于房地产由繁荣转向暴跌会出现什么情况，日本提供了一个残酷的教训。日本物业价格持续下跌了14年，比1991年最高位缩水40%。但是，比之在1991年前十年，日本地产价格的增长幅度，在过去十年，这些经历地产繁荣的国家地产价格增幅更大（见附图）。这肯定不是巧合：在过去房屋价格下跌的十年中，日本和德国的消费者支出增长率在发达国家中是最低的。那些相信房屋价格只会持续上涨，而且并不会对经济发展造成任何风险的美国人，他们最好往海外看一看。
    
    （日本地产经历了十年的繁荣以后进入了为期十五年的衰退期。而目前，那些地产繁荣的国家是否也走到拐点了呢？）

    Rung at the bottom 英国和澳洲的教训

    英国和澳大利亚房屋价格上涨势头停滞的原因主要在于：因为价格过高，初次购买房屋者退出了市场；购买房子以出租的投资人的需求锐减。目前，在所有购房者中，初次购房者只占29%，而在1999年，该比例曾经一度达到了50%。而且，根据房地产代理协会（National Association of Estate Agents）的说法，购买房子以出租的投资人购买比例比去年低了一半。随着美国房地产价格持续上涨，同样的结果也将发生。

    英国的教训同样也证否了一个普遍的观点：美国房地产价格一定会保持上涨的势头，因为土地供应量是有限的，同时居民数量在增长。在一年前，类似的观点也认为，英国的房屋供应不能满足需求。但是，伴随着对房屋涨价的预期的消散，房屋需求锐减。根据RICS（The Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）提供的资料，在过去的一年中，待售的房屋存量增加了1/3。比之英国，美国的确有更高的人口增长率，但是其房屋供应量同样增长迅猛。高盛的（Goldman Sachs）经济师指出，在美国，住宅投资已经达到了40年来的最高位，而居民人口增长处于40年来的最低位。 这将导致供给过量。

    另外一个鼓吹美国地产市场将保持牛市的观点认为，自从有统计数据以来，全美国的平均房屋价格从来没有下跌过。但是除了美国，许多国家在一些时期都有过全国平均房屋价格下跌的经历，比如90年代末期的英国和瑞典，过去十年的日本。所以，为什么美国就能独善其身呢？美国联邦储备局主席格林斯潘（Alan Greenspan）先生也承认，在美国某些地区存在地产泡沫现象，但是他否认存在全国性的地产泡沫——这种泡沫破灭时将严重损害美国整体经济。在美国某些地方，房屋价格的确曾经下跌过。比如90年代早期的波士顿、曼哈顿、旧金山。而这次，比以前更多的州的地产价格看起来被高估了，全美房屋价格有可能在大萧条（Great Depression）以后首次整体下跌。

    但是乐观人士坚持认为，即便下跌，美国房屋价格也将迅速恢复上涨势头，因为从长期看来，房屋真实价格（考虑通货膨胀因素以后）一直处于强劲上升趋势。但是，耶鲁的经济学家 Robert Shiller 并不同意，Robert Shiller先生刚更新他出版的《非理性繁荣》一书（该书在2000年股市大跌之前第一次印刷）。Robert Shiller估计从1890年到2004年间，美国房屋真实价格（考虑通货膨胀因素）以每年0.4%的幅度上涨。如果剥离掉最近地产繁荣期的数据以及二次大战以后一段时间的数据（在那段时间，因为政府向退伍军人提供补贴，从而人为地促进了地产价格的上涨），房屋真实价格在大多数时间是保持平稳甚至是下跌的。另外一个另人清醒的警告来自英国：自90年代初房屋价格下跌以后， 房屋真实价格（调整了通货膨胀因素）用了十年才恢复到以前的最高位。

    另外一个来自美国以外的令人担忧的教训是：即使房屋价格变得平稳也将导致消费者支出锐减。比如荷兰，在20世纪90年代后期，荷兰经济的繁荣被视为一个成功的榜样，在当时，房屋价格和居民贷款都以两位数的比率上升。之后，荷兰的房屋价格上涨幅度从2000年的20%回落到2003的接近于零的水平。这看起来是完美的软着陆：房屋价格也没有下跌。但是消费者支出从2003年开始下降，使得经济进入一个衰退期，目前仍然没有好转。当房屋价格上涨的时候，人们可以贷款以兑现房屋资本增值收益，为其他支出筹措资金（在价格上涨时，房地产投资实际上可以起到提款功能）。因此尽管房屋价格并没有下跌，但是从2001年开始，随着地产投资的提款功能的消退，一个消费支出促进因素消失了。 

    在英国和澳大利亚，房地产投资的提款功能在过去中锐降，从而打击了居民的消费支出。在澳大利亚，12个月的零售销售增长率从8%降低到去年的1.8%；GDP增长率减半为1.9%。同样在英国，房地产市场的降温的同时，消费者支出同样锐减。如果（目前看起来很有可能）这两个国家的房屋价格持续走低，消费支出将进一步退缩。

    美国房地产价格即使出现轻微疲软，也将严重影响消费者支出，因为房屋所有者已经在一个空前的高水平上兑现了其资本收益（capital gains）。高盛公司（Goldman Sachs）估计，在2004年，从房屋投资兑现的收入已经占到个人可支配收入的7.4%。如果房屋价格停止上涨，这些从资本收益兑现而来的“收入”将化为乌有。

    Betting the house 地产赌博
    
    美国的房地产热要晚于英国和澳大利亚等其他国家，但目前看起来这些国家的情况越来越相似。甚至连美国联邦储备局都开始担心未来局势的发展。投机需求正在推高地产价格，美国房地产经纪人协会（the National Association of Realtors，NAR）的一个调查报告发现，2004年，美国人购买的24%的房屋都是基于投资的目的，而并非用于自己居住。其他13%的房子都是作为第二套房子。在出租房屋并没有收益的情况下，投资者之所以还购买房屋的原因在于他们认为房屋价格还将持续上涨——这绝对是个财务方面的泡沫。甚至在有些房屋被盖出来之前，就已经被一些投资人转手倒卖了。在迈阿密，大约有一半的房屋原始买家在新房建成之前就已经把房子转手卖出。有些房子等到最后有人搬进入住以前，甚至被转手了2到3次之多。

    新的、更高风险的抵押贷款融资方式使得房屋购买者借款更多。根据NAR的数据，在去年，42%的首次购房者和25%的总体购房者在他们购房时候，并没有付现款定金。实际上，房屋购买人可以获得房屋购买成本的105%的贷款。而且目前，对于贷款申请人的财产证明文件要求得越来越少甚至不做要求，有的时候只要求贷款人有工作、有收入。

    无本金抵押贷款(interest-only mortgages只需要支付房屋贷款利息，这些利息可以在申报个人所得税的时候抵减收入) 以及所谓的“负偿还房屋贷款”（negative amortisation loans，还款的时候还款金额小于当期应支付的利息，少支付的利息追加到本金）。而过了初始时期，到了偿还本金期后，需要偿还的付款将会猛增。在加州，今年新增加的房屋抵押贷款60%以上采用了这两种方式，在2002年，这两种方式的抵押贷款比例是8%。目前全美，在全部房屋抵押贷款中，这两种贷款方式占到了1/3。 这些新的贷款根本就是在赌博：在赌未来的房屋价格会持续快速增长，借款人由此可以将房屋转手获取收益，或者在偿还本金之前获得再贷款。这些贷款通常是浮动利率贷款（adjustable-rate mortgages，ARMs），当利率提高的时候，借款人将面临更高的利息支出。今年，在这些房屋价格涨幅最高的几个国家，浮动利率贷款占总体贷款的比例也上升至50%。

    很明显，最近几年房屋价格快速增长的势头不可能持久，但是多数国家（甚至包括房屋价格已经开始下跌的英国和澳大利亚）的多数经济学家依旧认为房屋价格可以保持平稳而不是急速下跌。的确，与股票价格不同，房屋价格在下跌的时候具有某种“粘性”。人们总得有地方居住，而且房屋所有者可以勉强接受资本损失（capital loss）。只要房屋所有人能够支付还贷的款项，他们会继续还款直到情况好转。但是问题是有些房屋所有者必须要卖掉房子：或许是搬迁，或许是失业——这样他们必须接受更低的房屋价格。

    实际上，比之以前的地产繁荣，这次房屋的名义价格更容易下跌，原因有三个：房屋价值被高估得更为严重；同时通货膨胀率又更低；更多的人购买房屋是基于投资的目的。如果房屋价格停止上涨或者开始下跌，那些住自有房屋的人很可能还会继续持有房屋、继续偿还房屋贷款，但是那些投资者更有可能是销售手头的房屋——特别是房租收入已经不能弥补（房屋贷款的）利息支出的时候。房屋价格不会象股票价格一样一夜暴跌，更有可能出现一个逐渐跌价的过程。但是在未来的5粘，几个国家的房地产价格将会下跌20%甚至更多。

 
    在美国地产市场依旧火热的时候，其他一些国家：英国、澳大利亚和荷兰房地产市场已经开始降温（见附图）。这些国家能给美国什么启示呢？
    

    第一个就是，与传统的认识不同，地产价格的下跌不需要契机——比如利率上调或者失业上升。在2004年的夏天，当英国中央银行微调加息1.25个百分点以后，英国的房地产价格开始下跌。自2002年以来，澳洲中央银行同样提高了1.25个百分点，而且当时澳大利亚失业率保持了30年来的最低位，然而地产价格开始下跌。而美国联邦储备局在过去的一年内逐步将利率提高了2个百分点，这并没有吓退房屋购买者，因为多数还是固定利率贷款，而且同时，长期国债收益率还是十分低（所以人们更倾向投资于地产而非国债）。但是随着越来越多的美国人开始采用浮动利率贷款方式，对于利率的提高，地产市场将变得越来越敏感。

    翻译自Jun 16th 2005 The Economist 的 In come the waves

    

    世界范围内的地产价格上涨是历史上最大的一次泡沫，而当泡沫破裂时，世界经济将为之痛苦不已。

    地产价格从来没有象现在这样，涨得这么快、涨这么持久、涉及这么多个国家。从美国、英国、澳大利亚到法国、西班牙和中国，地产市场都已经开始发泡。在2000年的股票泡沫破灭以后，上涨的地产价格使得世界经济依旧保持了繁荣。但是如果目前繁荣的地产业突然陷入萧条呢？

    根据《经济学人》的估计，在发达国家，在过去的5年内住宅楼的总价值增加了300亿美圆，达到了700亿美圆。其增幅相当于这些发达国家的GDP之和。这个增幅不仅使以前历史上的任何一个地产繁荣期相形见绌，而且还产生了一个比90年代后期的世界股票市场（5年内价值的增幅超过GDP的80%）、美国20年代后期的股票市场（GDP的55%） 还大的泡泡。换句话说，这看起来象是有史以来最大的一个泡泡。

    

    世界范围的房产价格上涨受两个因素驱动：历史性的低利率鼓励了房屋购买者借入更多的钱；在股市跌价以后，居民对股票投资失去信心，从而使得地产投资更加引人注意。地产价格会跌吗？还是平稳下来？不管什么结果，对世界经济又有什么影响呢？这些问题的答案似乎都让人不是很让人舒服。

    考虑到房屋价格在世界经济中所占重要性持续提高，《经济学人》在2002年开始发布系列的全球房屋价格指数。现在这些指数涵概了20个国家。使用的数据来源于贷款机构、地产代理机构、和国家统计数据。我们最近一个季度的数据显示，半数以上的国家的房屋价格保持了10%或以上的增长。美国去年看起来是房价涨幅最大的国家之一，今年第一季度其全国平均房屋价格增长了12.5%。在加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州、夏威夷、马里兰州、华盛顿特区，房价的涨幅甚至超过了20%。

    长期以来，在欧洲，爱尔兰和西班牙的房屋价格高得颇受瞩目。但是在过去的一年中，法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典的房屋价格增长率都达到甚至超过了9%。其中法国（15%）和西班牙（15.5%）的房屋价格增长幅度都超过了美国。

    相反，有些地区的房屋价格已经尽显颓势。在澳大利亚，根据官方的数据，今年一季度的房屋价格增长率仅为0.4%，而去年第四季度的增长率为20%。乐观的看法认为房屋价格正在软着陆，但是澳大利亚联邦银行（the Commonwealth Bank of Australia）也计算得出了一些指标，这些指标基于房屋合同价格而非真实结算价格。这些指标显示自从2003年以来平均房屋价格实际下跌了7%。地产曾一度火热的悉尼平均房屋价格下跌了16%。

    英国地产市场同样在快速降温，今年截止到五月份，我们使用的全国指数（the Nationwide index）增长了5.5%。而去年上半年到七月份该指数增长了20%。同样，其他的一些调查数据显示了一个更为灰暗的景象。英国皇家特许测量师学会（The Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）的报告称，房屋价格已经持续下跌了十个月，目前房屋价格指数已经缩水至跌价前的49%，目前房屋价格指数已经是自1992地产萧条以来的最低位。由于房屋销售者和购买者对房屋价格都已经信心不足，房屋销售量锐减为一年前的1/3。此外，在过去的一年里面，爱尔兰、荷兰、新西兰房屋价格上涨的势头已经明显减缓。

    自1997年开始，如果按真实货币价值（即调整了通货膨胀率）来衡量的话，很多国家的地产价格涨幅已经远远超过以前任何一次地产繁荣期的涨幅（比较引人注目的例外是德国和日本，其间房屋价格降低了）。美国房屋价格涨幅略低于英国，但是其幅度仍然高于任何一次历史水平。按真实货币价值衡量，其增值收益是70年代或80年代地产增值的三倍强。

    在很多国家房屋价格过高的一个证据是越来越离谱的房屋价格/租金比。房屋价格与租金的比率是一种房屋市场的价格/收益比（市盈率）。就象股票的市场价格等于未来股票股利的折现值一样，房屋的价格应该反映房屋所有权未来收益的折现，房屋所有权包括投资者出租房屋获得的房屋租金收益、所有者住自有房屋而节约（不必租房）的租金支出。

    《经济学人》的计算结果显示：在美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时，房屋价格/租金比率已经打倒记录最高水平。这可能说明房屋价格的高估计程度甚至比以前任何一次都要严重。而以前每一次房屋价格涨价高峰以后，真实房屋价格都下跌了。同样，房屋价格与收入的比率在这九个国家同样达到了记录最高水平。

    目前，美国的房屋价格/租金比比1975-2000年平均水平（见附表）提高了35%。按照这种方法，英国的物业被“高估”了50%。房租收益率已经低于抵押贷款利率，这将使得那些房东不可能从出租房屋中获取收益。 

    

    如果要让房屋价格/租金比率恢复到一个相对合理的水平，要么租金价格锐涨，要么房屋价格下跌。在以前很多次地产价格泡沫以后，往往房屋价格保持平稳的同时，通货膨胀推高了租金价格。但是在目前，通货膨胀率相对低很多，这种类似的进程似乎得需要很多年。 举一个例子，如果租金价格每年增长2.5%，那么房屋价格需要保持十二年的稳定不变，才能使得房屋价格/租金比率恢复到长期正常水平。其过程甚至可能需要更长的时间，所以看起来，更大的可能是是房屋价格下跌。

    对于这种房屋价格/租金比率分析，常见的一个反对观点是低利息使（抵押贷款）买房更便宜，所以导致出现更高的房屋价格/租金比。但是这种说法并非正确，因为这种说法基于的是名义的利率而非真实利率。这种说法忽略了通货膨胀对于抵押贷款负担的销减作用。如果真实利率长期保持低位，那么的确要适当调高房屋价格/租金比率的正常水平。比如，随着爱尔兰和西班牙加入欧盟单一货币区，他们的真实利率显著下降——但是这个也不足以解释房屋价格如此高的上涨幅度。而在美国和英国，从历史上看，税后真实利率实际上并不是特别的低。