Betting the house 地产赌博 美国的房地产热要晚于英国和澳大利亚等其他国家，但目前看起来这些国家的情况越来越相似。甚至连美国联邦储备局都开始担心未来局势的发展。投机需求正在推高地产价格，美国房地产经纪人协会（the National Association of Realtors，NAR）的一个调查报告发现，2004年，美国人购买的24%的房屋都是基于投资的目的，而并非用于自己居住。其他13%的房子都是作为第二套房子。在出租房屋并没有收益的情况下，投资者之所以还购买房屋的原因在于他们认为房屋价格还将持续上涨——这绝对是个财务方面的泡沫。甚至在有些房屋被盖出来之前，就已经被一些投资人转手倒卖了。在迈阿密，大约有一半的房屋原始买家在新房建成之前就已经把房子转手卖出。有些房子等到最后有人搬进入住以前，甚至被转手了2到3次之多。
新的、更高风险的抵押贷款融资方式使得房屋购买者借款更多。根据NAR的数据，在去年，42%的首次购房者和25%的总体购房者在他们购房时候，并没有付现款定金。实际上，房屋购买人可以获得房屋购买成本的105%的贷款。而且目前，对于贷款申请人的财产证明文件要求得越来越少甚至不做要求，有的时候只要求贷款人有工作、有收入。
无本金抵押贷款(interest-only mortgages只需要支付房屋贷款利息，这些利息可以在申报个人所得税的时候抵减收入) 以及所谓的“负偿还房屋贷款”（negative amortisation loans，还款的时候还款金额小于当期应支付的利息，少支付的利息追加到本金）。而过了初始时期，到了偿还本金期后，需要偿还的付款将会猛增。在加州，今年新增加的房屋抵押贷款60%以上采用了这两种方式，在2002年，这两种方式的抵押贷款比例是8%。目前全美，在全部房屋抵押贷款中，这两种贷款方式占到了1/3。 这些新的贷款根本就是在赌博：在赌未来的房屋价格会持续快速增长，借款人由此可以将房屋转手获取收益，或者在偿还本金之前获得再贷款。这些贷款通常是浮动利率贷款（adjustable-rate mortgages，ARMs），当利率提高的时候，借款人将面临更高的利息支出。今年，在这些房屋价格涨幅最高的几个国家，浮动利率贷款占总体贷款的比例也上升至50%。
很明显，最近几年房屋价格快速增长的势头不可能持久，但是多数国家（甚至包括房屋价格已经开始下跌的英国和澳大利亚）的多数经济学家依旧认为房屋价格可以保持平稳而不是急速下跌。的确，与股票价格不同，房屋价格在下跌的时候具有某种“粘性”。人们总得有地方居住，而且房屋所有者可以勉强接受资本损失（capital loss）。只要房屋所有人能够支付还贷的款项，他们会继续还款直到情况好转。但是问题是有些房屋所有者必须要卖掉房子：或许是搬迁，或许是失业——这样他们必须接受更低的房屋价格。
实际上，比之以前的地产繁荣，这次房屋的名义价格更容易下跌，原因有三个：房屋价值被高估得更为严重；同时通货膨胀率又更低；更多的人购买房屋是基于投资的目的。如果房屋价格停止上涨或者开始下跌，那些住自有房屋的人很可能还会继续持有房屋、继续偿还房屋贷款，但是那些投资者更有可能是销售手头的房屋——特别是房租收入已经不能弥补（房屋贷款的）利息支出的时候。房屋价格不会象股票价格一样一夜暴跌，更有可能出现一个逐渐跌价的过程。但是在未来的5粘，几个国家的房地产价格将会下跌20%甚至更多。
在美国地产市场依旧火热的时候，其他一些国家：英国、澳大利亚和荷兰房地产市场已经开始降温（见附图）。这些国家能给美国什么启示呢？
第一个就是，与传统的认识不同，地产价格的下跌不需要契机——比如利率上调或者失业上升。在2004年的夏天，当英国中央银行微调加息1.25个百分点以后，英国的房地产价格开始下跌。自2002年以来，澳洲中央银行同样提高了1.25个百分点，而且当时澳大利亚失业率保持了30年来的最低位，然而地产价格开始下跌。而美国联邦储备局在过去的一年内逐步将利率提高了2个百分点，这并没有吓退房屋购买者，因为多数还是固定利率贷款，而且同时，长期国债收益率还是十分低（所以人们更倾向投资于地产而非国债）。但是随着越来越多的美国人开始采用浮动利率贷款方式，对于利率的提高，地产市场将变得越来越敏感。
