Rung at the bottom 英国和澳洲的教训 英国和澳大利亚房屋价格上涨势头停滞的原因主要在于：因为价格过高，初次购买房屋者退出了市场；购买房子以出租的投资人的需求锐减。目前，在所有购房者中，初次购房者只占29%，而在1999年，该比例曾经一度达到了50%。而且，根据房地产代理协会（National Association of Estate Agents）的说法，购买房子以出租的投资人购买比例比去年低了一半。随着美国房地产价格持续上涨，同样的结果也将发生。
英国的教训同样也证否了一个普遍的观点：美国房地产价格一定会保持上涨的势头，因为土地供应量是有限的，同时居民数量在增长。在一年前，类似的观点也认为，英国的房屋供应不能满足需求。但是，伴随着对房屋涨价的预期的消散，房屋需求锐减。根据RICS（The Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）提供的资料，在过去的一年中，待售的房屋存量增加了1/3。比之英国，美国的确有更高的人口增长率，但是其房屋供应量同样增长迅猛。高盛的（Goldman Sachs）经济师指出，在美国，住宅投资已经达到了40年来的最高位，而居民人口增长处于40年来的最低位。 这将导致供给过量。
另外一个鼓吹美国地产市场将保持牛市的观点认为，自从有统计数据以来，全美国的平均房屋价格从来没有下跌过。但是除了美国，许多国家在一些时期都有过全国平均房屋价格下跌的经历，比如90年代末期的英国和瑞典，过去十年的日本。所以，为什么美国就能独善其身呢？美国联邦储备局主席格林斯潘（Alan Greenspan）先生也承认，在美国某些地区存在地产泡沫现象，但是他否认存在全国性的地产泡沫——这种泡沫破灭时将严重损害美国整体经济。在美国某些地方，房屋价格的确曾经下跌过。比如90年代早期的波士顿、曼哈顿、旧金山。而这次，比以前更多的州的地产价格看起来被高估了，全美房屋价格有可能在大萧条（Great Depression）以后首次整体下跌。
但是乐观人士坚持认为，即便下跌，美国房屋价格也将迅速恢复上涨势头，因为从长期看来，房屋真实价格（考虑通货膨胀因素以后）一直处于强劲上升趋势。但是，耶鲁的经济学家 Robert Shiller 并不同意，Robert Shiller先生刚更新他出版的《非理性繁荣》一书（该书在2000年股市大跌之前第一次印刷）。Robert Shiller估计从1890年到2004年间，美国房屋真实价格（考虑通货膨胀因素）以每年0.4%的幅度上涨。如果剥离掉最近地产繁荣期的数据以及二次大战以后一段时间的数据（在那段时间，因为政府向退伍军人提供补贴，从而人为地促进了地产价格的上涨），房屋真实价格在大多数时间是保持平稳甚至是下跌的。另外一个另人清醒的警告来自英国：自90年代初房屋价格下跌以后， 房屋真实价格（调整了通货膨胀因素）用了十年才恢复到以前的最高位。
另外一个来自美国以外的令人担忧的教训是：即使房屋价格变得平稳也将导致消费者支出锐减。比如荷兰，在20世纪90年代后期，荷兰经济的繁荣被视为一个成功的榜样，在当时，房屋价格和居民贷款都以两位数的比率上升。之后，荷兰的房屋价格上涨幅度从2000年的20%回落到2003的接近于零的水平。这看起来是完美的软着陆：房屋价格也没有下跌。但是消费者支出从2003年开始下降，使得经济进入一个衰退期，目前仍然没有好转。当房屋价格上涨的时候，人们可以贷款以兑现房屋资本增值收益，为其他支出筹措资金（在价格上涨时，房地产投资实际上可以起到提款功能）。因此尽管房屋价格并没有下跌，但是从2001年开始，随着地产投资的提款功能的消退，一个消费支出促进因素消失了。
在英国和澳大利亚，房地产投资的提款功能在过去中锐降，从而打击了居民的消费支出。在澳大利亚，12个月的零售销售增长率从8%降低到去年的1.8%；GDP增长率减半为1.9%。同样在英国，房地产市场的降温的同时，消费者支出同样锐减。如果（目前看起来很有可能）这两个国家的房屋价格持续走低，消费支出将进一步退缩。
美国房地产价格即使出现轻微疲软，也将严重影响消费者支出，因为房屋所有者已经在一个空前的高水平上兑现了其资本收益（capital gains）。高盛公司（Goldman Sachs）估计，在2004年，从房屋投资兑现的收入已经占到个人可支配收入的7.4%。如果房屋价格停止上涨，这些从资本收益兑现而来的“收入”将化为乌有。
