逆风竞舟

    And after the gold rush? 繁荣以后会怎样？

    房地产业在推动美国经济发展方面扮演了一个相当重要的角色，因此地产价格的急剧减速很有可能产生极为严重的后果。在过去的四年中，消费者支出和住宅建设产生贡献了90%的GDP增长。自2001年以来私有企业新增加的工作岗位有2/5以上与地产行业有关联。比如建筑业、房地产业、抵押贷款中介业等。
 
    世界货币基金组织最近出台了一个国际研究报告。报告主要研究房屋价格的锐降将如何损害世界经济发展。报告分析了从1970年到2001年内14个国家的房屋价格。报告确定了20个房屋价格“暴跌”的例子，在这些例子中，房屋的平均真实价格几乎下跌了30%（因为有通货膨胀因素，名义价格跌幅相对较小）。除了一个国家之外，所有的这些地产价格暴跌都引发了经济衰退——之后三年的GDP比之以前平均降低了8%。在这个时间段中，美国是唯一的没有出现地产繁荣和地产暴跌的国家。但是这次，看起来美国也不能幸免。

    至于房地产由繁荣转向暴跌会出现什么情况，日本提供了一个残酷的教训。日本物业价格持续下跌了14年，比1991年最高位缩水40%。但是，比之在1991年前十年，日本地产价格的增长幅度，在过去十年，这些经历地产繁荣的国家地产价格增幅更大（见附图）。这肯定不是巧合：在过去房屋价格下跌的十年中，日本和德国的消费者支出增长率在发达国家中是最低的。那些相信房屋价格只会持续上涨，而且并不会对经济发展造成任何风险的美国人，他们最好往海外看一看。
    
    （日本地产经历了十年的繁荣以后进入了为期十五年的衰退期。而目前，那些地产繁荣的国家是否也走到拐点了呢？）