逆风竞舟

Trust for America’s Health（TFAH）9月份公布的一份考察报告显示美国肥胖问题日渐严重。TFAH是一个非赢利组织，致力于促进美国的疾病预防。

TFAH的调查报告显示，美国有22个州的肥胖率出现增加。同时，一份民意调查还显示，有85%的美国人认为肥胖已经成为这个国家的流行病。Mississippi州的成年人肥胖率在过去三年来连续高居全美第一，目前已经超过了30%的水平（30.6%）。今年调查显示，美国有19个州的成年人肥胖率超过了25%；在2006年的调查中，有14个州超过该比例；在2005年，仅有9个州超过该比例；而在1991年，美国没有一个州的成年人肥胖率超过20%。TFAH还报道了美国肥胖儿童（年龄在10-17之间）问题：其中华盛顿特区（Washington, D.C.）的肥胖儿童率最高，为22.8%；Utah州的儿童肥胖率最低，为8.5%。儿童肥胖率最高的10个州中，有8个是位于美国南部。

TFAH对于美国的肥胖问题提出了若干建议，其中包括：联邦政府、州政府和地方政府应该建立并推动反肥胖战略；各级政府应该和保险公司及私人机构合作，以确保美国工人能够加入到工作场所健康项目中去；增加学校体育活动的机会；增加研究工作，以发现如何有效地促进更为健康的生活习惯。

以下是最新调查报告所揭示的有关内容：

l          22%的美国人根本不参加任何体育活动。Mississippi州的“非运动”人口比例最高，达到31.6%（对应的是最高的肥胖人口比例）；Minnesota州的该比例最低，为15.4%。

l          尽管每个州都有体育课程要求，但是其范围有限，或者贯彻不力。

l          16个州对学生的体重指数（Body Mass Index，BMI）或者肥胖情况进行调查，并将信息专门发给学生父母。8个州在2006-07年对于肥胖问题颁布了新的法令。                       

l          2/3的美国人认为儿童在学校及课外时间参与的体育活动不够。

l          超过70%的美国人认为增加学校体育教育的建议非常有用。

l          81%的美国人认为政府应当在解决肥胖危机方面起到作用。

l          肥胖率最高的州包括：Mississippi、West Virginia、Alabama、Louisiana、South Carolina、Tennessee、Kentucky、Arkansas、Indiana、Michigan和Oklahoma。

l          儿童（年龄在10-17之间）肥胖率最高的州包括：华盛顿特区、West Virginia、Kentucky、Tennessee、North Carolina、Texas、South Carolina、Mississippi、Louisiana、New Mexico和Alabama。

因特网和电子消费品可能改变了美国人的生活方式，比如这张Time杂志上的漫画：

 

　　美国大学有多大？美国的Miami Dade College的在册学生超过4.5万人（似乎不如浙江大学）。

　　但是人多并不意味着教室里面都是人，比如Miami Dade College就没有说一个课堂上超过100人的沙丁鱼场面。在考量大学服务的时候，班级规模也是个标杆，另外一个标杆是学生与教职员工的比例。

　　美国《纽约时报》在7月29日给出了一个统计表，表中第一列是大学名称；第二列是学生数量；第三列是全职教职工比例；第四列是学生与教职员人数比例；右边蓝色的三列是关于大学班级的规模分布：包括人数少于20人的班级比例、20到49人规模的班级比例、人数超过50人的班级比例。其中数据来源为学校董事会以及Peterson’s（学生与教职员人数比例），图见下。

　　前几天adidas从Nike手里翘掉了德州农业大学（Texas A&M），这是七月份adidas第二次从Nike手里翘掉了大学体育赞助合同：七月初密歇根大学（University of Michigan）终止了与Nike的赞助合同，转向adidas。而adidas为这个为期8年的合同开出的条件包括6000万美元的现金和产品外加650万签约奖金。

　　从表中看德州农业大学（Texas A&M）人数排全美第5位，加上又是体育强校，想必adidas的开价要高于之前对密歇根大学的开价。

　　美联社在报道adidas搞定德州农业大学一事时，导语揶揄Nike的Just Do It：adidas just did it—again。

　　不过，还是不要跟中国大学提拼人数这事情！一来在全球中国最不缺人口，二来……我们可以合并搞大嘛~！

　　

    5月17日《经济学人》封面文章为《美国对中国的担心》（America's fear of China）。文章指出，尽管目前中国远不如一只熊猫那么温顺可爱，但是现在逼迫中国亦非良策。

    文章认为，尽管本年度第二次中美经济战略锋会即将于5月22日招开，但是其作用尚有待与会双方统一认识。    

    美国议会方面一直有观点认为中国操纵汇率、违规进行出口补贴、违反知识产权、无视贸易法规等等。甚至有提案要求针对中国出口加征补偿关税。而中国的外贸赢余以及不断增加的外汇储备简直就是铁证。

    然而同时中国方面也面临苦衷，尽管中国方面并非民选政府，没有来自议会的压力，但是这也使得中国更加关注经济方面的成就。由于担忧失业率上升，中国方面迟迟不肯加快人民币升值的速度，坚持要保持现在如蜗牛般的升值速度。此外，随着5年一次的中共代表大会即将来临，中国国家主席Hu Jintao显然不愿意在美国压力面前示弱。

    文章同时回顾了日本的经济教训。在上世纪80年代及90年代初期，日本对美国的外贸赢余攀升，同时外汇储备不断创造新高——而这些在当时都被美国认为是日本操纵汇率、持重商主义观念的证据。随着美国失业率的上升，美国的“日本恐惧症”开始流行，当日本企业开始收购洛克菲勒中心这类地标的时候，更是如此。然而实际上，在愚蠢的贸易保护主义爆发之前，日本经济泡沫就破裂了。而当时经济关系的紧张甚至一度威胁到了日美之间的安全防务联盟。

    同样，指责中国的理由甚至不如当年指责日本那般充分：现在的中国经济远较当年的日本经济开放，虽然目前的中国还没有当年的日本富裕，但是目前中国已然成为美国增长最快的出口国；与上世纪80年代不同，现在的WTO已经成为贸易争端的仲裁。然而，目前对中国的指责更多的是出自政治方面的考虑：随着美国地产业降温，美国的低失业率有可能上升；对于美国选民而言，中国将有可能成为美国更加长期的竞争对手，在一些经济联盟的会议上，中国也许会替代美国的地位；中国可能会赢得更多的奥运奖牌；中国可能会购买大型的美国公司（随着中国试图改变其外汇储备投资构成，改变以前单纯投资于美国政府债券的局面）。不过对中国最大的担忧还是关于战略风险，日本是美国在亚洲的盟友，而中国是个潜在的军事竞争者。贸易方面的紧张局面得美国很难将中国视为合伙人。

    如果中国真对美国的经济健康产生了威胁，上述地缘政治风险倒是可以理解，但是实际上中国并没有。中国在知识产权方面对美国公司的侵犯可能要小于你所认定的：在上海，盗版DVD的售价非常低，但是如果那些好莱坞公司想要在中国正价售卖正版，他们很快会发现大部分中国人买不起。同样，对于解决美国的贸易赤字，人民币升值恐怕也是于事无补。

    文章认为，美国对于中国外贸的担忧，实在是源自其对自身的不安：停滞的工资、日渐加大的贫富差异、不足的健康及养老金福利等等。因此对于美国而言，应当先着手解决内部的这些问题。然而很显然，美国议会方面肯定会对美国财长Hank Paulson施加更多的压力，以迫使中国让步。

    然而其实Hank Paulson在即将到来的中美峰会有更多更重要的内容要谈，如中国在北韩伊朗核问题方面与美国合作、中国在非洲的影响、台湾海峡潜在的冲突、苏丹问题、全球变暖问题。

    因此，美国议会方面应当停止打扰Hank Paulson。

    《经济学人》封面：跟金刚同学一样委屈的熊猫同学。          

   

    英文原文出自Sep 14th 2006期的Economist的世界经济报告之More pain than gain

    Many workers are missing out on the rewards of globalisation 因为全球化，很多工人失去工作

    发达国家具有民主的政府，因此这些国家能否继续支持全球化取决于普通民众的看法。在发达国家，工人的收入蛋糕分额比例已经是至少三十年来的最低比例（见图表5）。在很多国家，平均真实工资保持持平甚至正在下跌。

    
 
    同时，资本家们从来没有象现在这么愉快。在美国、日本和欧元区，企业利润与GDP的比例几乎以及达到有史以来的最高水平（见图表6）。在美国，该比例从2001年中的7%上升到今年的13%。
    
    


    和其他当前的经济迷团一样，收入从劳动力（劳动者）向资本（资本家）再次分配的问题主要是因为中国、印度和其他一些新兴经济体参与进世界经济。相对于工资，全球化在几个方面提高了企业利润。第一，离岸到低工资国家减少了公司的成本。第二，因为雇主能够转移生产（到低工资国家），吓阻了发达国家工人工资谈判的力量，比如在德国，几个大公司就成功地与工人谈判达成结果：削减工人工资以避免将生产转移到中欧地区。第三，增加的移民压低了一些行业的工资，比如饮食业、农业、建筑业等。

    对于新兴经济体的担忧主要集中在担心工作岗位会流向低成本竞争国家。但是真正的威胁是对于薪水而非工作岗位。长期而言，国际贸易和离岸业务对于富裕国家的总的工作岗位并无多少影响。别的行业的新的工作岗位最终会弥补那些在制造行业减少的工作岗位。但是与新兴经济体贸易对于平均工资和相对工资都会产生巨大的影响。

    就长期而言，真实工资的增长会趋同于生产力的平均增长水平。但是最近十年以来，很多发达国家的工人真实工资水平的增长速度远低于劳动力产能的增长速度。自从2001年经济开始恢复以来，一个典型的美国工人的真实周薪降低了4%；而同期劳动力产能增长了15%。即使加上医疗健康福利以及养老保险等，总体工资也仅仅是增长了1.5%。在德国和日本，工人的真实工资也是保持了持平或者下降。因此就目前情况看，那些所谓的大多工人都从全球化中受益、仅仅是那些低技术工人受到了损失的支持全球化的说法并不真实。大多数工人都受到了压榨。

    如果人均GDP在快速增长，那么为什么大多数工人的真实工资没有增长呢？部分原因在于在于经济增长的大部分成果转化为了公司利润；部分愿意在于高收入者获得了更多的收益，这些都导致了贫富差距进一步加大。目前在美国，最富裕的1%的人赚取了总收入的16%；1980年该比例仅仅是8%。在欧洲和日本，收入差距也在拉大，但是不如美国这般严重。
在十年以前，在经济学家之间的问卷调查显示，工资收入差距加大的原因在于信息技术的发展而非国际贸易，信息技术的发展要求更多的有经验的工人、更少的非技术工人。如今，越来越多的经济学家认为，国际贸易在更大程度上导致了（发达国家）工人收入的差距。因为全球化及信息技术的发展都减少了（发达国家）对低技术工人的需求，因此很难分别确定这两方面对工人收入差距的影响。但是目前发达国家大多数工人日益艰难，矛头更多地指向了全球化。

    It's all comparative 相对竞争优势 

    基于李嘉图（David Ricardo，19世纪经济学家）观点的传统国际贸易理论认为，各国之间可以根据其相对竞争优势进行专业分工，因此各国都可以从国际贸易中获得经济收益。发达国家具有很多高技术工人，而那些新兴国家具有很多低技术工人，因此根据李嘉图的理论，发达国家应该专注于那些需要高技术工人的资本密集型产业；新兴国家应该专门生产那些低技术产品。在发达国家，廉价的进口竞争产品将减少低技术工人的工资，但是总体上来说，对于工人们还是有好处的。 

    然而，我们之前所提及的现实却说明，一般的工人看起来并没有能够充分分享经济繁荣的果实。哈佛大学经济学家Richard Freeman指出了需要对传统理论进行修正的原因。第一个原因是，新兴经济体的劳动力总量过于庞大，这些国家突然加入全球市场，剧烈地改变了全球市场的资本-劳动力比（该比率用语确定资本与劳动力的比例关系）。由于中国、印度及前苏联成员国加入全球资本主义市场，全球劳动力增长了一倍，从以前的15亿增长到30亿，全球资本-劳动力比因此也急速下跌。根据经济学原理，这种现象将相对减低劳动力的价格，提高资本的回报率——实际上，现实就是这样的情况。

    长期而言，竞争将减少利润率，并将通过（消费品的）低价格的形式将利益返回给消费者及工人。然而发达国家工人工资的下行压力将继续保持很长的时间。在中国农村，大约还有2亿未充分就业的人口，他们能够在未来的20年中进入到工厂，（考虑到低技术工人的潜在供给量之大）因此低技术工人工资的增长速度要远远慢于生产率增长的速度，这也减少了中国单位劳动力的成本。

    需要对传统理论进行修正的第二个原因在于，新兴国家的技术水平迅速提升。过去一般都认为，只有那些拥有足够的受教育的劳动者的富裕国家才能生产技术密集型产品。然而在最近几年，一些欠发达国家在教育方面投资颇大，使得它们也能够在更为高端的市场展开竞争。每年，中国和印度的大学有大约120万工程师和科学家毕业，该数目是十年前的3倍，该数目相当于美国的数量、或者欧盟与日本的合计(见图表7)。在1970年，美国大学入学新生占到全球大学入学新生数量的30%；目前该比例已经降落到大约12%左右。

    

    尽管McKinsey Global Institute估计只有1/10的中国工科研究生、1/4的印度工科研究生符合美国大公司的期望标准。不过随着时间的推移，这些情况都会有所改善。世界银行的一份报告也指出，由于国内建筑行业的蓬勃发展，中国和印度的工科研究有很大部分成为了土木工程师及电气工程师。虽然目前新兴国家在生产出口高科技产品方面还没有足够的工程师与科学家。但是，多少可以说明，新兴国家不仅仅可以大量供应低技术工人，而且同样可以向全球供应受教育的劳动力。

    Richard Freeman指出，传统贸易模型的第三个有待修正的地方在于：其假设发达国家将制造高科技产品；发展中国家制造低技术产品。实际上，发达国家无法在高科技和知识方面实现垄断。OECD说在2004年，中国已经超过美国，成为世界第一的信息技术产品出口国。当然这有点夸大了中国的进步程度：笔记本电脑、移动电话、DVD播放器现在已经不再算高科技产品了，其中很多仅仅是由那些国外公司在中国组装而已，而且这些产品中的不少高价值部件是进口的。尽管如此，技术正飞速地从发达国家传播到欠发达国家，这多少削弱了发达国家高科技产业的相对竞争优势。同样，发达国家的技术工人的工资水平（劳动力价格）的竞争力也因此降低。

    White-collar blues 白领的忧伤

    现在面临离岸外包的已经不仅仅是制造行业的蓝领工作岗位了，白领服务业工作岗位也同样面临离岸的问题，这些工作岗位以前一度被认为是不虞国际竞争威胁的。然而随着通讯费用的大幅度下跌，这导致连接远方的雇员与发达国家的消费者的成本非常便宜。这也使得以前不可能作为国际贸易项目的服务行业工作有可能被离岸转包出去。Morgan Stanley的Roach先生一直就注意到“全球劳动力套利”的影响范围正快速地从低级工作岗位发展到更高级一点的工作岗位。而且，现在转移到低工资国家去的工作岗位不仅仅是那些基础数据处理、呼叫中心等工作岗位，软件编程、医疗诊断、工程设计、法律、会计、财务及商业咨询等等工作岗位也开始离岸转移。这些工作内容能够进行电子化传输，使得从事这些工作的高技术的白领工人也面临更大的竞争。

    通常，对上述观点一个常见的反驳理由是：目前向国外外包的工作还很少，并不足为道。目前，因为离岸外包，美国服务行业仅仅失去了100万个工作岗位。Forrester Research预计到2015年，美国服务行业总计大概会340万个工作岗位转出到美国之外。不过，相比之美国每年减少并新增3000万个工作岗位而言，这些数字的确很细微。然而问题是，目前的研究仅仅考虑到了那些已经出现离岸外包的工作，实际上，随着信息技术、新兴经济体的教育的进一步发展，更多类别、比例的工作岗位可能会被外包。

    Princeton大学的经济学家Alan Blinder认为，大多数经济学家低估了离岸的破坏性影响，并认为在未来，服务行业离岸工作岗位数量将是制造业离岸工作岗位数量的两到三倍。这也意味着30%的工作岗位可能会面临离岸的风险。不过具体说来，离岸到中国或印度的（服务行业）工作岗位还可能保持相当低的水平。然而，这些工作有可能离岸出去这一点，就足以打压工资水平。

    此外，Blinder先生认为，教育并不构成一种保护（防止国外竞争的壁垒）。熟练的会计师、放射线学者或者电脑程序员正在面临来自国外的竞争，那些工作以电子化的形式进入美国，参与竞争。而同时，那些没什么文化的出租车司机、看门人、起重机操作员工作岗位并没有受到离岸的威胁。这也许可以说明为什么自从2000年以来，美国人的真实工资的中值水平降低了6%、下降幅度为何会大于平均工资的下降幅度。

    在上世纪80年代以及90年代后期，低技术低收入工人与高技术高收入工人之间收入的差距显著地扩大了。不过根据David Autor、Lawrence Katz和Melissa Kearney的一篇研究报告显示, 自那以后，美国、英国和德国的工人都出现了新的变化：最低层的工人和最高层的工人的境遇发展情况都比中等收入工人要好。（这些国家的）办公室清洁工作不可能由远在印度工人来完成。而中等收入工人的工作是最容易被标准化的，比如会计，现在是离岸压力最大的工作。华盛顿特区的国际经济学院（Institute for International Economics）的Bradford Jensen 和Lori Kletzer在一份报告中认为，相比之无法“进出口”的服务行业工作岗位和能够“进出口”的制造业工作岗位而言，能够“进出口”的服务行业面临的国际劳动力竞争压力更多地集中在高技术工人头上。

    Ride on, Ricardo

    当然，所有这些并不能为贸易保护主义辩护。离岸（Offshoring），如同国际贸易一样，整体而言是对发达国家有益的。尽管资本和科技的流动性有了提高，但是这并不象有些人声称的那样，已经使得相对竞争优势理论失效了。中国和印度不会在任何事情上具有相对竞争优势；他们会出口一些东西，进口一些东西。新兴经济体的相对竞争优势将主要在劳动密集型产业上。一个国家相对其他国家的资本密集程度决定了这个国家的国际贸易模式。而新兴经济体具有的资本规模相对较弱，因此他们不太可能成为重要的资本密集型出口国，除非他们的资本-劳动力比水平赶上来，而这需要时间。发达国家会继续保持他们在知识密集型产业方面的优势，因为他们具有相对更多的高技术劳动力，但是在未来，这种竞争优势将会很快被削减。

    总体而言，发达国家仍然会从与新兴经济体贸易中获益。更多的竞争、更大的经济规模会促进生产力和产出的提高。消费者将能享受更低的价格和更丰富的产品品种，股东将能获得更高的资本回报。尽管工人们会继续发现他们的工资受到打压，但是他们仍然可以通过消费者或者股东的身份分享收益——或者直接，或者通过他们的养老金基金。唯一的障碍在于富裕的人们拥有更多的股票，更高的资本回报率将会增加收入方面的不平衡。

    最近几年，美国真实工资水平增长的停滞被高涨的房地产价格所掩饰了，高涨的房地产价格使得美国家庭感觉比以前更好（家庭拥有的房产价格增长，家庭所拥有的财富看起来也高了）。如果房地产市场出现逆转、同时工资水平增长继续保持停滞，将会有人呼吁建立进口贸易壁垒、限制海外投资、对公司利润征收更高的税金。但是对全球化的世界经济而言，这些呼吁措施不仅无用，而且会使情况更糟糕。一些公司为了应对这些措施，可能会干脆将其总部搬迁到更为友好（更支持自由贸易）的国家。

　　看起来很多工人并没有受到全球化的损害这一现实是那些保守经济体（发达国家）的一个挑战。由于害怕给那些贸易保护主义分子落下更多的口实，很多（发达国家中）支持全球化的人并不愿意承认与新兴经济体进行国际贸易会给其工人带来怎样的成本。同时，贸易保护主义分子也在夸大这种成本，同时忽略收益。现在是时候来开诚布公地讨论一下国际贸易的成本与收益了。

　　Heading off the political backlash

　　国际经济学院（Institute for International Economics）的一项研究估计全球化每年给美国经济带来大约一万亿美元的收益，这相当于每年每家庭9000美元。但是具体而言，一般的家庭并不能获得这么多的收益，因为国际贸易的收益的大部分将为那些高收入者获得，或者转化为公司利润。这说明为什么全球化缺乏普通民众的支持。如果无法解决真实工资增长不振、收入不平等差距加大等问题的话，贸易保护主义分子回潮的风险的确存在。但是，发达国家并不需要进行大的改革，只要通过如下方法来消除全球化的一些消极影响：为那些（国际贸易引发的产业调整而导致）失业的工人建立临时性的社会保障体系；为工人提供更好的教育以胜任未来（高技术要求）的工作；提高劳动力市场的灵活性以创造新的工作岗位。

　　还有个方法更富有争议，即政府可能需要通过税金、养老金的形式，对全球贸易带来的收益进行更加合理的再分配。一些调查显示，在那些社会福利政策更加优厚的国家，相对更少的人会去支持贸易保护主义。例如，之所以欧洲对工作岗位离岸的抱怨声要小于美国的一个原因在于，在欧洲医疗保险是与工作独立的，而在美国，丢了工作即意味着没有了医疗保险。在有更多（离岸）风险的劳动力市场上，医疗保险更应该有国家而非公司来承担。而通过税务实现对利益的再分配并不意味着重新对高收入者征收高达70-80%的税金——这将减弱经济激励（更多人将懒于勤奋工作以挣得更多）。但是，如果减少那些房屋购买人的税务补贴，更是改良现有税收体系的方法之一。

　　常有观点认为，因为全球化的影响，每个开放国家的政府在税收和支出方面并非孤立的，因而慷慨的社会保障和社会收入再分配政策并不能保持稳定不变。不过，如果真实工资水平增长继续保持疲软，而且未来也没有相应的任何补偿的话，全球化将日益失却人心，而世界经济历史上最大的经济增长动因（the biggest economic stimulus）也将被错失。

    翻译自Jun 16th 2005 The Economist 的 In come the waves

    

    世界范围内的地产价格上涨是历史上最大的一次泡沫，而当泡沫破裂时，世界经济将为之痛苦不已。

    地产价格从来没有象现在这样，涨得这么快、涨这么持久、涉及这么多个国家。从美国、英国、澳大利亚到法国、西班牙和中国，地产市场都已经开始发泡。在2000年的股票泡沫破灭以后，上涨的地产价格使得世界经济依旧保持了繁荣。但是如果目前繁荣的地产业突然陷入萧条呢？

    根据《经济学人》的估计，在发达国家，在过去的5年内住宅楼的总价值增加了300亿美圆，达到了700亿美圆。其增幅相当于这些发达国家的GDP之和。这个增幅不仅使以前历史上的任何一个地产繁荣期相形见绌，而且还产生了一个比90年代后期的世界股票市场（5年内价值的增幅超过GDP的80%）、美国20年代后期的股票市场（GDP的55%） 还大的泡泡。换句话说，这看起来象是有史以来最大的一个泡泡。

    

    世界范围的房产价格上涨受两个因素驱动：历史性的低利率鼓励了房屋购买者借入更多的钱；在股市跌价以后，居民对股票投资失去信心，从而使得地产投资更加引人注意。地产价格会跌吗？还是平稳下来？不管什么结果，对世界经济又有什么影响呢？这些问题的答案似乎都让人不是很让人舒服。

    考虑到房屋价格在世界经济中所占重要性持续提高，《经济学人》在2002年开始发布系列的全球房屋价格指数。现在这些指数涵概了20个国家。使用的数据来源于贷款机构、地产代理机构、和国家统计数据。我们最近一个季度的数据显示，半数以上的国家的房屋价格保持了10%或以上的增长。美国去年看起来是房价涨幅最大的国家之一，今年第一季度其全国平均房屋价格增长了12.5%。在加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州、夏威夷、马里兰州、华盛顿特区，房价的涨幅甚至超过了20%。

    长期以来，在欧洲，爱尔兰和西班牙的房屋价格高得颇受瞩目。但是在过去的一年中，法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典的房屋价格增长率都达到甚至超过了9%。其中法国（15%）和西班牙（15.5%）的房屋价格增长幅度都超过了美国。

    相反，有些地区的房屋价格已经尽显颓势。在澳大利亚，根据官方的数据，今年一季度的房屋价格增长率仅为0.4%，而去年第四季度的增长率为20%。乐观的看法认为房屋价格正在软着陆，但是澳大利亚联邦银行（the Commonwealth Bank of Australia）也计算得出了一些指标，这些指标基于房屋合同价格而非真实结算价格。这些指标显示自从2003年以来平均房屋价格实际下跌了7%。地产曾一度火热的悉尼平均房屋价格下跌了16%。

    英国地产市场同样在快速降温，今年截止到五月份，我们使用的全国指数（the Nationwide index）增长了5.5%。而去年上半年到七月份该指数增长了20%。同样，其他的一些调查数据显示了一个更为灰暗的景象。英国皇家特许测量师学会（The Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）的报告称，房屋价格已经持续下跌了十个月，目前房屋价格指数已经缩水至跌价前的49%，目前房屋价格指数已经是自1992地产萧条以来的最低位。由于房屋销售者和购买者对房屋价格都已经信心不足，房屋销售量锐减为一年前的1/3。此外，在过去的一年里面，爱尔兰、荷兰、新西兰房屋价格上涨的势头已经明显减缓。

    自1997年开始，如果按真实货币价值（即调整了通货膨胀率）来衡量的话，很多国家的地产价格涨幅已经远远超过以前任何一次地产繁荣期的涨幅（比较引人注目的例外是德国和日本，其间房屋价格降低了）。美国房屋价格涨幅略低于英国，但是其幅度仍然高于任何一次历史水平。按真实货币价值衡量，其增值收益是70年代或80年代地产增值的三倍强。

    在很多国家房屋价格过高的一个证据是越来越离谱的房屋价格/租金比。房屋价格与租金的比率是一种房屋市场的价格/收益比（市盈率）。就象股票的市场价格等于未来股票股利的折现值一样，房屋的价格应该反映房屋所有权未来收益的折现，房屋所有权包括投资者出租房屋获得的房屋租金收益、所有者住自有房屋而节约（不必租房）的租金支出。

    《经济学人》的计算结果显示：在美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时，房屋价格/租金比率已经打倒记录最高水平。这可能说明房屋价格的高估计程度甚至比以前任何一次都要严重。而以前每一次房屋价格涨价高峰以后，真实房屋价格都下跌了。同样，房屋价格与收入的比率在这九个国家同样达到了记录最高水平。

    目前，美国的房屋价格/租金比比1975-2000年平均水平（见附表）提高了35%。按照这种方法，英国的物业被“高估”了50%。房租收益率已经低于抵押贷款利率，这将使得那些房东不可能从出租房屋中获取收益。 

    

    如果要让房屋价格/租金比率恢复到一个相对合理的水平，要么租金价格锐涨，要么房屋价格下跌。在以前很多次地产价格泡沫以后，往往房屋价格保持平稳的同时，通货膨胀推高了租金价格。但是在目前，通货膨胀率相对低很多，这种类似的进程似乎得需要很多年。 举一个例子，如果租金价格每年增长2.5%，那么房屋价格需要保持十二年的稳定不变，才能使得房屋价格/租金比率恢复到长期正常水平。其过程甚至可能需要更长的时间，所以看起来，更大的可能是是房屋价格下跌。

    对于这种房屋价格/租金比率分析，常见的一个反对观点是低利息使（抵押贷款）买房更便宜，所以导致出现更高的房屋价格/租金比。但是这种说法并非正确，因为这种说法基于的是名义的利率而非真实利率。这种说法忽略了通货膨胀对于抵押贷款负担的销减作用。如果真实利率长期保持低位，那么的确要适当调高房屋价格/租金比率的正常水平。比如，随着爱尔兰和西班牙加入欧盟单一货币区，他们的真实利率显著下降——但是这个也不足以解释房屋价格如此高的上涨幅度。而在美国和英国，从历史上看，税后真实利率实际上并不是特别的低。